その予算、暮らしを守りながら返せる？

「借りられる額」と「返せる額」は別

フラット35では、年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準があります。ただし、これは利用条件であり、各家庭にとって快適に返せる上限を示す数字ではありません。

同じ年収でも、子どもの人数、車の有無、働き方、家族の年齢、毎月の生活費、確保したい貯蓄は異なります。まず額面年収ではなく、税・社会保険料を差し引いた手取り収入から考えます。

住宅予算を決める5ステップ

1. 手取り月収と、今後変わる時期を置く

現在の世帯手取りだけでなく、育休・時短勤務・転職・定年など、収入が変わる可能性のある時期を整理します。正確な予言ではなく、現在・下がる場合・定年後の複数条件を置くことが重要です。

2. 生活費と積立額を先に引く

食費や教育費などの生活費、保険、車、旅行、住宅以外の積立を先に確保します。残った範囲が住居費の候補です。現在の家賃を払えていても、同額のローン返済が安全とは限りません。

3. ローン以外の住居費を足す

購入後は、固定資産税、火災・地震保険、管理費・修繕積立金、戸建ての将来修繕などが必要です。ローン返済と分けて見積もります。

4. 手元に残す資金を決める

頭金を増やすほど借入額は減りますが、病気・失業・転居・家具家電の故障に備える現金も減ります。生活防衛資金を先に決め、諸費用を含めた購入直後の資産余力を確認します。

5. 標準条件と厳しい条件を並べる

現在想定する金利だけでなく、金利が段階的に上がる条件、収入が伸びない条件、維持費が増える条件でも見ます。最も負担が重い年齢の毎月支出と、定年時点の残債も確認します。

予算比較で見るべき4つの数字

家計の安全性は一つの比率では決まりません。4項目を同じ前提で比較します。

シミュレーターに入れる3案

一度に全部を変えず、差を一つ作る

• A案：希望する物件価格・頭金・返済期間
• B案：物件価格を下げ、手元資金を厚く残す
• C案：頭金または返済期間を変え、金利上昇への耐性を高める

3案を同じ金利ストレス条件で比較すると、買えるかではなく、どの案なら暮らしを守りやすいかを話し合えます。